7月28日下午,安徽省委常委、合肥市委书记虞爱华主持召开专题会议,研究谋划全市房地产工作。会议明确要抓紧完善工作举措,包括:大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点、积极探索商品房销售按套内面积计价,等等。
(资料图片仅供参考)
众所周知,7月24日召开的中央政治局会议对房地产市场做了新论断。会议指出,要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。
所谓“供求关系发生重大变化”,即是房地产市场从供不应求走向供过于求。
在民间,对房市的预期是房价继续回落,有道是:你不买,我不买,房价每月降几百。这种持续观望的心态是当前导致房市供过于求的重要动因。
作为现阶段国民经济的支柱产业,要使房地产市场从过冷到慢慢回暖,肯定不是依靠一朝一夕发几个文件能够解决的。
重要的是,要通过政策手段一点点回应社会关切,提振市场预期。从合肥此次的十条新政来看,体现了此前社会对房地产市场一些不满和担忧的声音,具有一定的积极意义,值得关注新十条落地后的成效。
当前市场预期走低,除了有调控政策因素外,一项重要原因是,部分房企的爆雷使新房能否顺利竣工,让购房者拿到房变得不确定。购房毕竟是居民的大宗消费,如果要一边还着房贷,一边为收房胆战心惊,市场自然会做出再等等的避险选择。
前段时间,广西一业主房子烂尾拒还房贷,被银行拉入黑名单,跟银行打官司的事情引发关注,很多人为业主鸣不平,就体现了期房买卖中间各方的微妙关系。
合肥提出大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点,对准的是购房者最核心的需求,对提振市场信心非常重要。
但挑战也是有的,从法律上讲,房企拿到预售许可证就可以卖楼了,现在政策如果要求房企只有现房才能销售,可能存在法律如何适用的问题。同时,推进现房销售,意味着预售款这一推动房企创造各种玩法的概念不存在了,也就表明房企必须要有足够的现金流去建设楼盘。
在这几年行情不好的情况下,房企是否有这么多现金流是核心问题,否则政策即便要求了,房企做不到,意义也就不大了。要想推动政策落地,可能还需要当地的一些金融支持。政策所说的“大胆稳妥推进”,或许既指明要用好金融政策,同时要避免金融风险。
合肥新十条中“积极探索商品房销售按套内面积计价”指向的是此前为人诟病的公摊问题。公众对公摊多有不满,认为按建筑面积支付了购房款项,但得房时套内面积却大幅缩水。
此前,“购房者买69平方米公寓37平方米是公摊”曾引发舆论热议。但应该如何探索,需要发挥政策的主动性和创造性。
公摊是可以强制取消,但公用面积还得有,如果只是表面取消,原本公摊面积的价格肯定会包含在最终的房价里,导致的结果便是公摊没有了,但房价上涨了。
此外,也有一些人担心,取消公摊之后,公用面积会不会变小,致使生活配套受影响。所以,取消公摊既有民间呼声,也有实际落地的困难,如何探索也是后续观察改革成效的一个方面。
总的来看,合肥新十条直面市场痛点,是一个推行改革的积极态度,其各项试点政策落地效果对全国具有借鉴意义。
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